印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知
广东省江门市人民政府办公室
印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知
各市、区人民政府，市有关单位：
《江门市物业管理实施细则(试行)》业经市政府十三届八十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
江门市人民政府办公室
二○一一年十一月十六日
江门市物业管理实施细则(试行)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。以下条款中的“市”指江门市，各市、区指本市所辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。
第三条 市住房和城乡建设主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本实施细则的组织实施。
各市、区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导、建立物业服务企业诚信管理档案等日常工作。
各街道办事处（乡镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会（村民委员会）、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。
城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施；并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求，并在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。
公安行政主管部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。
价格行政主管部门负责确认物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自职责协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
第四条 居民委员会（村民委员会）、业主大会、业主委员会和物业服务企业及其行业协会应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。
（一）居民委员会（村民委员会）应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。
（二）业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。
（三）物业服务企业应当按照法律、法规、规章和物业服务合同的约定，为业主提供服务；应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动；积极配合公安、计生、环保、城市管理等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。
（四）物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。
第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门、居民委员会（村民委员会）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 各市、区住房和城乡建设主管部门负责指导、监督、管理物业管理区域的划定工作，对物业管理区域的划定实行登记备案。
（一）新建物业的，由建设单位在新建物业出售前申办备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示；
（二）已经实施物业管理的，由物业服务企业申办备案；
（三）已经建成并交付使用但未划定物业管理区域的建成居住区，需要实施物业管理和调整物业管理区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）确定并申办备案。
第八条 各市(区)住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案；认为划定的物业管理区域不符合有关规定的，应当书面通知重新划定。
第九条 物业管理区域具备下列条件之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面要求召开首次业主大会。
（一）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；
（二）物业管理区域全体业主户数20% 以上联名提出要求的。
一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。
街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面要求的30日内会同物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组。
对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同各市、区住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作，并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表以及居民委员会（村民委员会）代表7至15人（单数）组成。
（一）建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会（村民委员会）代表各1名。建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）代表应当委派代表参加业主大会筹备组；物业管理区域内的业主，不能作为建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）的业主大会筹备组成员代表。
（二）业主代表可推选4至12人（偶数）。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）代表组织业主推荐产生。
（三）业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告；业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；各市、区住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作；建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。
业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续；物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。
第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，也不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十四条 业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，任期届满，不得继续履行职责。
（一）业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举；业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求；街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下组织进行换届选举。
（二）业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否接受其辞职请求；业主大会没有授权的，应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求，并在物业管理区域的显著位置公告。
(三) 业主委员会委员集体辞职，或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会；业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予协助。
第十五条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第十六条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和非业主使用人的建议意见。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时在物业管理区域内显著位置公告。
第十七条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。
第三章 前期物业管理
第十八条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前（现售房的应当在售房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
（一）建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务。
（二）投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经市、区住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（三）分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。
第十九条 建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（一）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50% 以上的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。
（二）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50% 以上且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。
（三）前期物业服务合同期满，物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，原物业服务企业撤出物业管理区域的，物业管理资料可以移交给街道办事处（乡镇人民政府）暂为保管。
第二十条 建设单位销售住宅物业时，应按规定将以下相关事项和信息告知购房人，保障购房人的知情权：
（一）建设单位在申请核发商品房预售许可证时，应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料；
（二）建设单位应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积，公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示，接受社会公众的查询；
（三）建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容，物业服务用房和公共建筑、共用设备设施的配置情况应当在房屋买卖合同中明示。
第二十一条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改；建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。
第二十二条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。
物业服务企业应当自前期物业交接后30日内报物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门备案，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第二十三条 物业服务企业撤出物业管理区域的，应当按照有关规定进行查验移交。
（一）已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交；没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。
（二）未成立业主大会的，可以由居民委员会（村民委员会）与撤出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。
第二十四条 没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的，物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时，由业主委员会与物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。
第二十五条 物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序；物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第四章 物业管理服务
第二十六条 物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。
第二十七条 物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理物业管理区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
第二十八条 订立物业服务合同，其内容由双方约定，一般包括下列条款：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定，并事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
第二十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；
（五）车辆的停放管理；
（六）对物业使用中禁止性行为的管理措施；
（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；
（八）物业档案资料的保管；
（九）业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
第三十条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:
（一）符合物业服务规范；
（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务；
（四）配合居民委员会（村民委员会）做好社区管理的相关工作。
第三十一条 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第三十二条 物业服务企业、业主大会要求解除物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知对方。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。
物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按规定办理移交手续。
物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。
第三十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。
第三十四条 物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
价格主管部门应当会同物业所在地住房和城乡建设主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
物业服务企业不能违法设立强制性的服务项目。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
第三十五条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为及时予以制止或者依法处理。
第三十六条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。
物业使用人违反本实施细则的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。
第三十七条 街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）应当及时调解业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。
业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。
第三十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第三十九条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第四十条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。
第四十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修工程的安全巡查，维持正常的施工秩序，业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人及装饰装修实施企业或者个人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及（临时）管理规约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。
其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中存在违法或者不当情形的，可以向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。
物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。
第四十二条 物业出现危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。
物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十三条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和（临时）管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护；物业服务企业应当按照物业服务合同对共用设施设备定期维修养护。
第五章 法律责任
第四十四条 违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。
第四十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、物业使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。
物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第四十七条 住房和城乡建设主管部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十八条 本实施细则自2012年1月1日起试行，有效期为三年。
深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法
广东省深圳市人民政府
深圳市人民政府令
第161号
《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》已经市政府四届五十四次常务会议审议通过，现予发布，自2007年3月15日起施行。
市长 许宗衡
二○○七年二月十七日
深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法
第一章 总 则
第一条 为保障公共基础设施建设的顺利进行，维护被拆迁人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合深圳市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内公共基础设施建设项目的房屋拆迁、补偿安置及相关的管理活动。
本办法所称公共基础设施建设项目，是指依照有关规定程序列入市、区人民政府（以下简称市、区政府）近期建设规划或者年度建设项目计划的交通、能源、环保、水务、重大体育文化设施等公共基础设施建设项目。
第三条 公共基础设施建设项目实施房屋拆迁应当依照本办法规定对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
第四条 市国土房产行政管理部门是全市公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的主管部门（以下简称市主管部门）；市征地拆迁办公室（以下简称市拆迁办）承办全市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理的具体工作。
市主管部门和市拆迁办不得作为公共基础设施建设项目的拆迁人，不得接受拆迁委托。
第五条 发展和改革、规划、公安、城市管理、财政、物价、审计等有关职能部门应当各司其职，互相配合，保证公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的顺利进行。
各区政府应当对本辖区范围内的公共基础设施建设项目房屋拆迁工作进行统筹安排，协助市主管部门及有关部门做好拆迁管理、补偿安置工作。
拆迁项目所在街道办事处应当支持、协助、配合做好有关拆迁补偿安置工作。
第六条 公共基础设施建设项目拆迁人一般是项目的建设单位，市、区政府可以确定项目代建机构或者批准成立拆迁事务机构作为特定项目的拆迁人（以下统称拆迁人）。
经市、区政府批准，拆迁人可以委托拆迁项目所在街道办事处办理有关拆迁补偿安置的具体事宜。
第七条 任何单位和个人有权对违反城市规划、拆迁审批程序、扩大拆迁规模或者滥用强制手段、野蛮拆迁等行为进行举报。
市、区监察部门接到举报后，应当及时依法调查处理。
第二章 拆迁管理
第八条 市主管部门应当会同有关部门及各区政府制定公共基础设施建设项目年度拆迁计划，并纳入全市年度拆迁计划，经市政府批准后实施。
第九条 列入公共基础设施建设项目年度拆迁计划的，拆迁人可以凭公共基础设施建设项目立项批准文件、规划选址意见书和用地预审文件，向市主管部门提出拆迁前期核查申请，市主管部门应当及时给予书面答复。
市主管部门同意进行拆迁前期核查的，拆迁人可以向有关单位或者个人核查拟拆迁范围内房屋的产权、使用以及租赁等情况。
第十条 拆迁人应当制订项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案。
政府投资的公共基础设施建设项目拆迁补偿安置资金的预算应当委托市房地产估价中心进行测算，涉及土地置换或者安排的应当按照规定程序报市政府批准。
第十一条 公共基础设施建设项目拆迁人申请房屋拆迁许可证，应当向市主管部门提交下列资料：
（一）建设项目立项批准文件；
（二）建设项目用地规划选址意见书，包括土地位置、面积、开发强度等内容；
（三）建设项目用地预审文件；
（四）项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案，包括项目基本情况、拆迁范围、补偿方式、搬迁期限、被拆迁房屋状况、补偿安置资金预算及产权调换计划等内容；
（五）拆迁补偿安置资金证明文件。
拆迁申请事项经审查符合条件的，市主管部门应当自受理申请之日起30日内核发房屋拆迁许可证。
第十二条 在办理拆迁补偿安置资金证明文件或者房屋拆迁许可证的过程中，需要有关部门加强协助的，拆迁人应当及时提请市、区相关领导机构协调解决。
第十三条 市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内，应当将房屋拆迁许可证载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告。
拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督。
市主管部门、市拆迁办、拆迁人及有关单位应当及时向被拆迁人及相关人做好宣传、解释工作。
第十四条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在批准的拆迁期限届满15日前，向市主管部门提交延期拆迁书面申请，以及证明拆迁需要延期的拆迁协商记录等相关资料。市主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10个工作日内给予书面答复。
第十五条 自拆迁公告发布之日起截至拆迁期限届满，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动：
（一）新建、改建、扩建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）新签订租赁期限截止日在拆迁期限截止日以后的房屋租赁合同。
市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内，应当书面通知规划、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保等部门和单位暂停办理前款所列事项的受理、审批、登记等相关手续。
第十六条 公共基础设施建设项目房屋拆迁中对被拆迁房屋及构筑物、其他附着物等进行拆除迁移施工的，应当通过市建设工程交易服务中心依法委托具有建设行政主管部门颁发的爆破、拆除施工资质的企业进行施工。
公共基础设施建设项目房屋拆迁中的查勘、测绘工作应当委托市政府设立的地籍测绘机构实施。法律、法规另有规定或者特殊情况需要的，拆迁人可以委托具备法定资质和良好信誉的其他测绘机构进行查勘、测绘。
拆迁人应当与受委托的企业、机构签订书面委托合同，并自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。除本办法另有规定外，受委托的企业、机构不得再委托或者转让受托事务。
第十七条 拆迁人应当在拆迁期限内与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议的主要内容包括：
（一）拆迁人与被拆迁人；
（二）拆迁依据与拆迁范围；
（三）产权（凭证）资料；
（四）拆迁补偿方式、补偿内容及金额；
（五）搬迁期限及搬迁费用；
（六）采用产权调换方式的，须注明产权调换房屋的地点、位置、楼层、面积、产权性质及年限、新旧程度、装修、室内配套设施、物业费及其他费用、小区及周边配套等；需要过渡安置的，还应当注明过渡安置房或者周转房的地点、面积、过渡期限、过渡费用等；
（七）违约责任；
（八）争端解决途径；
（九）签约时间、地点，协议生效时间；
（十）当事人签名、盖章；
（十一）其他需要约定的事项。
拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议。
第十八条 拆迁人应当自拆迁补偿安置协议签订之日起30日内，将拆迁补偿安置协议报市拆迁办备案。
项目拆迁补偿安置资金应当按照拆迁补偿安置方案的要求及时到位，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第十九条 拆迁补偿安置协议订立以后，因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的，可以按协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。仲裁或者诉讼期间，拆迁人已提供约定的货币补偿、产权调换房屋或者周转房的，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第二十条 在拆迁许可证有效期限内，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的，由市主管部门进行调解，调解不成的，进行裁决。
有下列情形之一的，市主管部门不予受理行政裁决申请：
（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；
（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；
（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；
（四）房屋已经灭失的；
（五）市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。
市主管部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内，以书面形式作出受理或者不予受理的决定；决定不予受理的，应当说明理由。
第二十一条 市主管部门应当自决定受理之日起30个工作日内作出裁决。
在同一拆迁项目中，按被拆迁户数和被拆迁房屋建筑面积同时计算，拆迁补偿安置协议签订比例未达到80%，拆迁当事人申请行政裁决的，市主管部门应当就申请事项举行听证后方可裁决。举行听证的时间不计入前款规定的裁决时限。
第二十二条 送达裁决书应当由拆迁人和被拆迁人签收。被拆迁人不在时，交其同住成年家属代为签收；被拆迁人是单位的，由其指定人员签收，或者由其他工作人员代为签收。代为签收的应当注明与被拆迁人的关系。拆迁人、被拆迁人或者指定人员、代为签收人拒绝签收时，送达人可以邀请两名无利害关系的证人到场，把裁决书留在其住所或者工作机构，并注明拒收原因和送达日期，由送达人、证人签名即视为已经送达。
直接送达有困难的，可以在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告送达，公告截止日期为送达日期。
第二十三条 拆迁当事人对裁决不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本办法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转房的，复议、诉讼期间不停止拆迁裁决的执行。
第二十四条 被拆迁人及相关人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁，拆迁人已提供行政裁决规定的货币补偿、产权调换房屋或者周转房的，由被拆迁房屋所在区政府责成有关部门强制执行，或者由市主管部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全。
第二十五条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应当按照协议的约定向拆迁人提交被拆迁房屋房地产权利证书及注销房地产权利证书委托书；没有房地产权利证书的则应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。
第二十六条 拆迁人拆除房屋及构筑物、其他附着物等，应当依法组织施工和渣土清运，保障拆除工程和施工安全，维护施工环境。
第二十七条 市拆迁办应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案管理制度和统计资料报告制度。
拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁资料，并应当在完成拆迁后30日内向市拆迁办移交拆迁资料。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十八条 公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，一般采用货币补偿方式。
除本办法另有规定外，拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。
拆迁被拆迁人居住房屋，被拆迁人同意且有条件的可以进行产权调换。
第二十九条 有条件进行产权调换的，拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当居住条件的房屋进行调换，并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价，但本办法另有差价结算规定的除外。
以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。被拆迁人可以补交规定差价后取得完全产权。
第三十条 除本办法另有规定外，被拆迁房屋货币补偿的金额，根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素，以房地产市场评估价格确定。
除本办法第四十四条规定外，房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，以重置价评估确定。
第三十一条 被拆迁房屋已办理房地产权利证书的，按照房地产权利证书确定用途；未办理房地产权利证书的，按照土地使用权出让合同、报建批准文件或者能够证明用途的其他文件确定用途。
第三十二条 被拆迁房屋已经办理房地产权利证书的，按照房地产权利证书确定补偿面积；没有房地产权利证书或者房地产权利证书没有载明建筑面积，以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，按照市主管部门认可的测绘单位的测绘报告数据确定补偿面积。
房地产权利证书记载的建筑面积与测绘数据不一致的，按照有关主管部门的处理意见办理。
第三十三条 拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：
（一）拥有完全产权的商品住宅；
（二）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；
（三）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。
本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。
第三十四条 拆迁需集体安置的住宅，可以依照城市规划要求和市政府决定进行异地重建安置。
拆迁原有公共基础设施或者公益事业用房，拆迁前应当征得相关主管部门的认可，并依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建；不能或者无需在原地重建的，由拆迁人按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补偿。
第三十五条 拆迁纳入原农村历史遗留问题处理范围的违法私房和生产经营性房屋，符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及市政府有关规定处理条件的，或者已经过处理、并确认产权的，按下列规定给予补偿：
（一）符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿；
（二）前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿，本办法和市政府另有规定给予产权调换的除外。
第三十六条 拆迁原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建工业用途房屋，符合我市产业导向的，经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿；拆迁在非农建设用地指标内的商业用途房屋，给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换。
拆迁国有出让土地上工业用房的，经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的，可按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。
第三十七条 被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米（在本市内有其他住宅用房的合并计算），选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米，3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由拆迁人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积的商品房交易均价给予补偿。
前款所称的生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民；被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证明和房地产证书或者其他合法房产凭证确定。
第三十八条 拆迁经批准未到期的临时建筑，只给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。但临时使用土地合同对处理方式已有约定的，按约定办理。
第三十九条 拆迁设有抵押的房屋（包括在建工程），执行国家有关担保的法律、法规的规定。被拆迁人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，注销抵押。
第四十条 拆迁公告发布后，拆迁范围内的在建工程必须停止施工。拆迁人应当就该在建工程向公证机关办理证据保全，该在建工程的补偿范围以证据保全的范围为准。
第四十一条 拆迁产权不明确的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，经市拆迁办审核同意，拆迁人应当对被拆迁房屋办理证据保全公证，并将拆迁补偿费依法提存后，方可实施房屋拆除。
第四十二条 拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况对被拆迁人给予适当补偿。
第四十三条 拆迁华侨房屋依据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》办理；但华侨或者港、澳、台同胞原籍及其被拆迁房屋均在被拆迁原农村集体经济组织范围内的，可以按照本办法第三十五条的规定办理。
第四十四条 被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿。
第四十五条 拆迁人应当对被拆迁人或者相关人支付搬迁补助费。
对依法执行强制拆迁的被拆迁人或者相关人，不给予搬迁补助费。
第四十六条 实行货币补偿且被拆迁人及相关人自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。
在过渡期限内，实行产权调换且被拆迁人及相关人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。
第四十七条 拆迁人不得擅自延长约定的过渡期限，周转房的使用人应当按约定的期限腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；使用拆迁人提供周转房的，有权在延长过渡期限内使用周转房。
不按约定的期限腾退周转房的，应当按同区域、同类型房屋的市场租金支付逾期租金。
第四十八条 因拆迁生产经营性房屋造成停产停业或者因拆迁施工围档、临时占地对拆迁范围外的生产经营活动造成直接经济损失的，拆迁人应当给予适当补偿。
第四十九条 拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等，只在市场评估价格以内给予货币补偿，但市政府另有规定的除外。
前款市场评估价格的评估对象包括拆迁范围内的房屋及构筑物、其他附着物等补偿费、室内自行装修装饰补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补偿费，不包括采矿权、特许权、矿产资源和土地使用权因素。通过政府拍卖方式取得经营权的，补偿还应当包括经营权竞买费用，并对许可证已使用年限按月进行摊销扣减。
特许经营项目的拆迁，按照本办法关于在建工程的规定办理证据保全，并以证据保全的实物范围为准。
第五十条 被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的，政府投资的公共基础设施建设项目拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3%以内给予奖励。
第五十一条 下列房屋不予补偿：
（一）超过批准使用期限的临时建筑；
（二）依法应当拆除或者没收的违法建筑；
（三）在拆迁公告发布后，擅自新建、扩建、改建的部分；
（四）其他法律、法规、规章明确规定不予补偿的房屋。
第四章 拆迁评估与鉴定
第五十二条 公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿安置费用由政府承担的，由市房地产估价中心进行房屋拆迁评估。因专项评估资质等特殊情况需要，经市、区政府批准，拆迁人可以委托具备法定资质和良好信誉的其他评估机构评估。
公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿安置费用由非政府投资主体承担的，拆迁人可以委托市房地产估价中心或者具有法定资质和良好信誉的评估机构进行评估。
拆迁人应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。市拆迁办应当建立拆迁评估机构诚信档案；严重失信的评估机构不得从事公共基础设施建设项目房屋拆迁评估业务。
第五十三条 公共基础设施建设项目房屋拆迁评估包括被拆迁房屋、构筑物、其他附着物和搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁经营性房屋所造成停产停业补偿费、被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿费等。
第五十四条 拆迁评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示，公示期不得少于7日，并进行现场说明，听取意见。
公示期满后，拆迁评估机构应当向拆迁当事人提供整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被拆迁人。
第五十五条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决；经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人可以向原拆迁评估机构申请复核。
复核结果与原评估结果不一致的，由拆迁当事人协商解决；经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以申请技术鉴定。
第五十六条 市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律及政府法律顾问等方面专家组成的市房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会），对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。
受理拆迁评估技术鉴定后，专家委员会应当指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。
第五十七条 鉴定组应当对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题提出书面鉴定意见。
鉴定意见认为评估报告不存在技术问题的，专家委员会应当出具维持评估报告的技术鉴定结论；鉴定意见认为评估报告存在技术问题的，专家委员会应当责成评估机构改正错误并重新出具评估报告。重新出具的评估报告已改正错误的，专家委员会应当出具技术鉴定结论。
专家委员会的技术鉴定结论对拆迁当事人具有终局约束力。
第五章 法律责任
第五十八条 市主管部门、市拆迁办、公共基础设施建设项目拆迁人和其他有关部门违反本办法规定，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理：
（一）不履行监督管理职责或者对违反拆迁管理规定的行为不予查处的；
（二）拆迁范围确定后，违反规定办理应当暂停办理的事项的；
（三）市主管部门、市拆迁办接受拆迁委托或者作为拆迁人实施拆迁的；
（四）委托不具备相应资质的单位或者机构办理相关拆迁事务的；
（五）未按规定受理房屋拆迁纠纷申请并依法作出裁决的；
（六）违反规定组织实施房屋强制拆迁的；
（七）违反规定擅自挪用拆迁补偿安置资金或者资金监管不力的；
（八）无正当理由未能按期完成拆迁年度计划部署的工作任务，影响公共基础设施建设项目整体推进的；
（九）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为并造成严重后果的。
第五十九条 拆迁评估机构和评估人员在房屋拆迁评估中，违反房屋拆迁评估的有关规定、标准和规范，出具不实评估报告、与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的，由市主管部门依照国家有关规定给予处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十条 辱骂、殴打拆迁工作人员，或者以其他方式扰乱公共基础设施建设项目房屋拆迁工作秩序，致使拆迁工作不能正常进行、公共利益受损的，由公安机关依法予以行政处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第六章 附 则
第六十一条 公共基础设施建设项目房屋拆迁涉及军事设施、教堂、寺观、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第六十二条 市主管部门应当根据本办法会同市发展和改革、财政、审计等部门制订公共基础设施建设项目的拆迁补偿安置资金支付及监管、评估管理、行政裁决、拆迁奖励等具体规定，报市政府批准后颁布实施。
第六十三条 本办法附件《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准》与本办法同时颁布实施，市主管部门可以根据法律、法规、政策的变动和本办法的规定结合市场实际情况对其进行调整，报市政府批准后实施。
第六十四条 非公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式、内容及标准，可以参照本办法执行。
第六十五条 本办法自2007年3月15日起施行。本办法施行前已经发布房屋拆迁公告的，不适用本办法。
附件
深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准
（2007年2月27日）
根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》，结合本市实际情况，制定本标准。
本标准包括如下六个部分：《第一部分：各类型非商品房货币补偿的计算方式》、《第二部分：构筑物、其他附着物补偿参考价格表》、《第三部分：道路补偿参考价格表》、《第四部分：搬迁补助费标准》、《第五部分：临时安置补助费补偿标准和过渡期限》、《第六部分：停产、停业补偿费和擅改经营性用途的适当补偿》。第一、二、三、四部分采用文字说明与表格结合的形式，表格所指数据或者计算公式等需结合文字说明使用。
本标准已经深圳市人民政府批准，自2007年3月15日起施行。
第一部分：各类型非商品房货币补偿的计算方式
序号 产权证明资料 房屋类型 货币补偿金额的计算方式 备注
1 《房地产证》（非市场商品房） 私房 完全产权条件评估的市场价格－10%公告基准地价
2 合法行政划拨用地性质的房屋 完全产权条件评估的市场价格－35%公告基准地价×年期修正系数
3 房改房 完全产权条件评估的市场价格－土地收益金（房改购买价的1%） 需要补差的按相关规定办理
4 其他协议出让土地的房屋 完全产权条件评估的市场价格－应补交的地价
5 《房屋所有权证》（含原宝安县级以上政府发放的权属证书） 完全产权条件评估的市场价格－10%公告基准地价
6 《集体土地使用权证》 完全产权条件评估的市场价格－10%单项工程土建总造价－10%公告基准地价 其他应补交的费用按相关规定办理
7 《国有土地使用证》 完全产权条件评估的市场价格－10%单项工程土建总造价
说明：本表5-7《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经产权、规划等相关部门认定。
第二部分：构筑物、其他附着物补偿参考价格表
序号 项目名称 参考价格 备注
1 红砖石棉瓦房 160-200元/平方米
2 红砖铁皮顶房 200-260元/平方米
3 红砖瓦房 350-400元/平方米
4 简易铁皮棚 70-90元/平方米
5 简易石棉瓦棚 50-70元/平方米
6 竹架油毡石棉瓦棚 40-60元/平方米
7 绿化荫棚 40-60元/平方米
8 机井 280-350元/米 按井深计算
9 手摇井 300-360元/口
10 门斗 砖混 80-100元/平方米 按投影面积计算
11 围墙 实砌砖墙、
毛石墙 220-300元／立方米
空斗墙 175-200元／立方米
块石墙 140-160元／立方米 该价格以浆砌块石计算，干砌块石乘以0.8的系数
片石墙 100-120元／立方米 该价格以浆砌片石计算，干砌片石乘以0.8的系数
12 地坪 水泥地坪 45-60元／平方米 10-12厘米厚
水泥花砖 25-30元／平方米
泥结碎石 20-30元／平方米
预制砼块 40-50元／平方米
广场砖 65-80元／平方米
花岗岩板 200-250元／平方米
13 蔬菜大棚 竹木骨架、塑料薄膜 20-25元/平方米
钢架、塑料薄膜及玻璃温室 按重置价评估确定补偿金额
14 水泥涵管 直径≤30厘米 80-100元/米 各段内的管径按内差计算
30厘米＜直径≤60厘米 100-200元/米
60厘米＜直径≤1米 200-400元/米
直径＞1米 按重置价评估确定补偿金额
15 车棚、
雨棚 简易、独立柱、铁皮棚 150-180元/平方米 按投影面积计算
砖混、有柱有部分墙 240-260元/平方米
16 护坡 毛石 140-160元/立方米
17 水池
（按水池容积计） 土水池 100-150元/立方米
石水池 200元/立方米 毛石池底
红砖水池 250元/立方米 池壁毛石
混凝土水池 350-400元/立方米 池壁红砖
18 电线杆 杆高≤9米 540元/根 水泥杆
9米＜杆高≤11米 820元/根
11米＜杆高≤13米 1180元/根
13米＜杆高≤15米 1540元/根
19 花坛 圆拱、半圆拱 420元/立方米 砖砌
20 阁楼 木结构 130元/平方米 不包括楼梯
钢木结构 200-300元/平方米
说明：1．构筑物、其他附着物按照本表、《深圳市建筑工程消耗量标准》、《深圳市安装工程综合价格》及相关取费标准进行评估，按照重置价确定补偿金额；
2．本表所列项目没有设定价格区间的，可根据实际情况按下浮10%或上浮20%以内的系数调整；
3．拆迁涉及的青苗及其他地上附着物补偿，特区内按照征地补偿相关标准执行，特区外按照城市化转地相关标准执行；
4．本表未列项目按重置价评估确定补偿金额。
第三部分：道路补偿参考价格表
序号 道路类型 参考价格（元/平方米） 特征 厚度（厘米） 备注
1 土路 5 黏土、砂或者黏土、石屑等压实路面 —
2 砂石路 12 碎砂石压实路面 10 厚度调整：±2厘米，±2元
3 沥青路面 一层沥青 75 表面喷酒黑色沥青材料，下层依次为约15厘米砼稳定层、约20厘米碎砂石垫层 5 指沥青层厚度，单层厚度调整：±1厘米，±5元
两层沥青 100 10
三层沥青 120 15
4 水泥砼路面 110 砼路面，约20-30厘米砂垫层，埋钢筋，切伸缩缝 25 指砼厚度，厚度调整：±5厘米，±10元
5 排水沟 砖石砌 130元/米 边沟、截水沟 — 按1.0×1.0计，不同尺寸可按高宽比例折算
混凝土 250元/米 —
注：单价中已包含路基、路床的挖土、平整、缘石费用及砼道路埋筋、切缝、养生费用
说明：1．本表所列项目没有设定价格区间的，可根据实际情况按下浮10%或上浮20%以内的系数调整；
2．本表未列项目按重置价评估确定补偿金额。
第四部分：搬迁补助费标准
序号 类型 搬迁补助费 备注
1 住宅房屋 根据被拆迁房屋本体的建筑面积计算，按照每平方米25元给予一次性补助
2 生产经营性房屋 根据其设备搬迁和安装实际发生的费用给予补偿；无法恢复使用的设备，按照设备重置价给予补偿
3 非政府投资的市政公共设施、管线迁移 未还建的，按照实际发生的工程量及损耗材料等费用给予补偿
说明：拆迁住宅或生产经营性房屋，拆迁人以期房产权调换，或者拆迁人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。
第五部分：临时安置补助费补偿标准和过渡期限
一、临时安置补助费
（一）实行产权调换的住宅房屋，被拆迁人自行安排住处临时过渡的，拆迁人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置补助费，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置补助费。
实行产权调换的非住宅房屋，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至被拆迁人与政府签订土地出让合同之日，另外再加12个月临时安置补助费。
因拆迁人的责任，延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时安置补助费，逾期1至3个月的增发50%，逾期4个月以上的增发100%。
（二）实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置补助费补偿。
（三）临时安置补助费在搬迁时同时发放。
（四）被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
二、过渡期限
产权调换房屋未建成的，拆迁人与被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。在过渡期限内，被拆迁人及相关人可以自行安排住处临时过渡，自行安排住处确有困难的，拆迁人应当提供周转房。周转房应当具备基本居住条件。
过渡期限从拆迁补偿安置协议签订后的搬迁之日起计算，并应当符合下列规定：
（一）产权调换房屋为1至6层的，过渡期限不得超过18个月；
（二）产权调换房屋为7至11层的，过渡期限不得超过24个月；
（三）产权调换房屋为12至24层的，过渡期限不得超过30个月；
（四）产权调换房屋为25层以上的，过渡期限不得超过36个月。
第六部分：停产、停业补偿费和擅改经营性用途的适当补偿标准
一、因拆迁引起的停产、停业的补偿费
（一）能提供与拆迁公告发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按约定租金给予3个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。
（二）拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按照本标准给予一次性停产、停业补偿费：
能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
（三）拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算，不足36个月的按实际月数计算。
二、住宅房屋擅自改为经营性用途的适当补偿
拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：
（一）能提供与拆迁公告发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁指导租金－原用途房屋租赁指导租金）×擅改部分建筑面积×36月（即3年）；
（二）能提供与拆迁公告发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁指导租金－原用途房屋租赁指导租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）。
