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沪港房地产市场与法律的比较及展望/浦增平

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 04:20:13  浏览:8151   来源:法律资料网
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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场,更能看出其发展的特点和法律制度的利弊,从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言,有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大,香港房地产市场发展历史比上海要长,融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心,有一半资金与房地产有关,无论是国际游资或是证券市场资本,无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下,上海作为地区性金融中心,参与房地产市场的资金相当有限,海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始,尚未形成规模。同样,上海作为一个新兴市场,发展潜力很大,房价空间也很大,但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二,沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波,已经比较成熟,这种成熟是各方面的,有管理层与专业分析队伍,有发展商和中介机构,有银行和融资机构,也有广大购房者和炒家,还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下,上海还是不成熟的市场,还未经历大幅起落,还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之,经过从1992年启动开发的房地产,主要在如何开发项目,建造项目和建立各种房地产公司上做了文章,融资方式也仅仅是以银行贷款,中外合资合作投入部分启动资金,或少量从证券市场得到融资等,既没有形成真正的中介市场,二三级市场和购房者按揭市场,特别没有形成卖方市场,也就是说,在简单的买卖关系和供需关系中,目前仅仅是卖家和供方比较活跃,炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关,供方与建设方大多是国家经营,拼命开发,拼命造房,拼命向银行借钱,没有想到如何发展广大用房单位,特别是个人购房消费市场的培育与发展,这就造成目前大量空置和低迷现象,造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱,隐性破产等。其三,沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长,又经过几次波动,商业环境和法律机制比较完善,无论对发展商的公司法,对各种融资的法律制度,或是物业管理,乃至广大购房者的权利保障,比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中,法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用,金融法的执行等方面都有不足,对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院,将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点,展望明年两地市场的发展,香港市场房价会形成实质性反弹,市场仍会恢复繁荣,但由于政策变化,恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少,购房按揭方式更趋活跃,还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭,活跃二三级市场。就上海房地产市场而言,大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组,银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让,并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合,为购房者服务,培育消费市场,同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




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关于印发乌鲁木齐市自主创新产品认定管理办法的通知

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人民政府


关于印发乌鲁木齐市自主创新产品认定管理办法的通知

乌政发[2010]31号


乌鲁木齐县、各区人民政府,乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会,市属各委、局、办:
《乌鲁木齐市自主创新产品认定管理办法》(试行)已经2010年2月24日市人民政府第23次常务会议通过,现予印发,请遵照执行。


二○一○年四月九日
乌鲁木齐市自主创新产品认定管理办法(试行)
第一条 为贯彻落实《国务院关于印发实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)〉若干配套政策的通知》(国发〔2006〕6号)和《中共乌鲁木齐市委关于增强自主创新能力建设创新型城市的意见》(市党发[2007]20号)精神,进一步加强科技创新扶持力度,规范我市自主创新产品认定工作,制定本办法。
第二条 认定自主创新产品遵循公开、公正、公平、科学的原则组织开展,市科技行政管理部门会同相关部门负责认定、管理和监督。
第三条 自主创新产品认定工作遵循自愿申请的原则。凡在本市行政区域内登记注册具有法人资格的企业、事业单位均可申请认定。
第四条 申请认定的自主创新产品,应符合以下条件:
(一)产品符合国家法律法规和产业政策。
(二)产品具有自主知识产权,且权益状况明确。产品具有自主知识产权是指,申请单位经过其主导的技术创新活动,在我国依法取得有效的专利、商标、著作权,集成电路布图设计、植物新品种的所有权,或依法通过受让取得的中国企业、事业单位或公民在我国依法拥有知识产权的所有权或使用权。
(三)产品具有自主品牌。
(四)产品创新程度高。掌握产品生产的核心技术和关键工艺;或应用新技术原理、新设计构思,在结构、材质、工艺等方面对原有产品有根本性改进,显著提高了产品性能;或在国内外率先提出技术标准。
(五)产品技术先进,在同类产品中处于国内领先水平。
(六)产品质量可靠。通过国家或地方质监部门有资质的实验室和检查机构的检测。属于国家有特殊行业管理要求的产品必须具有相关行业主管部门的产品生产许可;属于国家实施强制性认证的产品,必须通过强制性产品认证。
(七)申报自主创新产品的申请单位近三年无重大违法违规记录和严重失信记录。
第五条 申请单位须提交以下申报材料:
(一)乌鲁木齐市自主创新产品认定申请表(见附件)。
(二)单位法人营业执照副本或营业执照复印件,若属中外合资企业,应提供在工商管理部门注册登记的股权结构。
(三)产品知识产权权益状况和品牌状况的有效证明文件。涉及多个单位的,必须提交与产品技术归属及权限有关的技术转让、技术许可、授权、合作生产、合作开发的合同或协议。
(四)通过国家认定的资质检验部门提供的产品质量性能测试报告;医药、医疗器械、农药、计量器具、压力容器、邮电通信等有特殊行业管理要求的新产品,申报时必须附相关行业主管部门批准颁发的产品生产许可;属于国家实施强制性产品认证,必须提供强制性产品认证书。
(五)产品采用标准证明。
(六)经会计师事务所审核过的企业上年度财务报表。
(七)其他需提供的材料(包括环保达标证明以及产品创新程度与生产规模等方面的有效证明)。
第六条 自主创新产品的认定工作按照“定期申报、集中评审、社会公示、颁发证书、编入目录”的程序进行。
凡申请认定自主创新产品的单位,需向市科技行政管理部门提交申请材料;市科技行政管理部门会同相关部门对上报的材料进行初审和现场考察,并组织专家进行论证评审,对符合条件的产品予以认定,并向社会公示,公示期为七天。
公示无异议后,颁发“乌鲁木齐市自主创新产品证书”,证书有效期为三年。在有效期内,若产品状况发生变化,被授予单位应及时向市科技行政管理部门予以书面报告。
对不再符合认定条件的产品,将取消其自主创新产品资格和创新产品证书。
有效期满,被授予单位可再次申请认定,但应在有效期截止前三个月提出。
对于有异议的产品,任何单位和个人可向市科技行政管理部门申诉,市科技行政管理部门根据情况会同相关部门和机构进行调查或组织复议,并反馈调查结果。
第七条 市科技行政管理部门对申请单位和参与认定工作的人员进行监督和管理:
(一)申请单位提交的各种材料应真实可靠。对隐瞒真实情况、提供虚假材料或采取其他欺诈手段骗取乌鲁木齐市自主创新产品认定证书的单位,取消其自主创新产品资格和产品认定证书,该单位三年内不得再申报自主创新产品认定。
(二)参加产品认定的专业人员,如泄漏认定产品的技术秘密、非法占有申请单位的科技成果和知识产权、从事认定工作范围内的产品研发或生产、认定工作中弄虚作假、出现重大错误且造成严重影响后果的,将通报其所在单位。造成损失的,责令其赔偿损失;构成犯罪的,依法移送司法机关追究法律责任。
(三)科技行政管理部门工作人员如泄漏认定产品的技术秘密、认定工作出现重大错误或以权谋私的,给予行政处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究法律责任。
第八条 建立自主创新产品进入市场后的跟踪考核和评估制度,对产品或售后服务存在重大缺陷和问题的,取消其自主创新产品资格。
第九条 本办法自下发之日起施行。



公司投资合伙企业成为普通合伙人的风险与防范
作者:陈召利 www.law-god.com
一、公司能否投资合伙企业成为普通合伙人?
(一)问题之缘起
2006年1月1日起施行的修订后的《公司法》第十五条规定:“公司可以向其他企业投资;但是,除法律另有规定外,不得成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人。”
2007年6月1日起施行的修订后的《合伙企业法》第二条规定:“本法所称合伙企业,是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成,合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的,从其规定。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成,普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任,有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。”
《合伙企业法》第三条规定:“国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。”
通过上述法律规定对比可知,如公司投资合伙企业成为有限合伙人,以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任,并不违反公司法关于公司“不得成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人”的规定;如公司投资合伙企业成为普通合伙人,必然要对合伙企业债务承担无限连带责任,这直接与公司法关于公司“不得成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人”的规定相冲突。
那么,除了国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体外,公司能否投资合伙企业成为普通合伙人呢?
(二)法律分析
有学者直接依据《合伙企业法》第二条的规定认定《合伙企业法》业已明确规定公司可以投资合伙企业成为普通合伙人,笔者认为这一观点有失偏颇。
我们知道,按法律规范内容的确定性程度的不同,可以分为确定性规范、委任性规范和准用性规范。确定性规范,是指法律规范直接而明确地规定了行为规则的内容,适用时无须再援用其他的法律规范来补充或说明的法律规范;委任性规范,是指法律规范没有明确规定行为规则的内容,而是授权由某一专门机构加以规定的法律规范;准用性规范,是没有明确规定行为规则内容,但明确指出可以援引其他的规则使本规则的内容得以明确。笔者认为,从《合伙企业法》第二条第一款关于“依照本法”的规定可以看出必须援引本法的其他规定才能使本条规则的内容得以明确,因此,《合伙企业法》第二条第一款的规定应为准用性规范,而非确定性规范,单单依据《合伙企业法》第二条第一款的规定尚无法判断《合伙企业法》是否允许公司投资合伙企业成为普通合伙人。
另有学者依据《合伙企业法》第三条“国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。”的规定做反面解释,推定除了国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体外的其他有限责任公司和股份有限公司均可以成为普通合伙人,笔者对本条规定适用反对解释不敢苟同。反面解释有着严格的适用条件,并非所有的法律规范均可以适用反面解释。王泽鉴教授认为,所谓反面解释,实为反面推论,系相异于举重明轻及类推适用的一种论证方法,即由反于法律规定的构成要件而导出与法律效果相反的推论。此项构成要件须为法律效果的充分且必要条件,即该构成要件已被穷尽列举出可能发生的法律效果。而若肯定某项规定得为反面推论时,即排除了法律漏洞的存在,而无类推适用的余地。《合伙企业法》第三条仅采取列举方式规定部分特定主体不得成为普通合伙人,并非“不得成为普通合伙人”的充分且必要条件,故不能当然推定其他主体均可以成为普通合伙人。同时公司法第十五条明确禁止公司成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人,其例外情形“除法律另有规定外”更应为法律的明文规定。
那么,公司能否投资合伙企业成为普通合伙人呢?答案依然是肯定的,理由如下:
《合伙企业法》第二章“普通合伙企业”第三节“合伙事务执行”第二十六条第三款规定,“作为合伙人的法人、其他组织执行合伙事务的,由其委派的代表执行。”
《合伙企业法》第二章“普通合伙企业”第五节 “入伙、退伙”第四十八条第(三)规定,“作为合伙人的法人或者其他组织依法被吊销营业执照、责令关闭、撤销,或者被宣告破产”,当然退伙。
从上述法律规定可知,在《合伙企业法》“普通合伙企业”章节多次对法人和其他组织作为合伙人予以规范,这充分说明法人和其他组织可以成为普通合伙企业的合伙人,即普通合伙人。这也进一步说明《合伙企业法》第二条第一款规定的立法本意是允许法人和其他组织设立普通合伙企业,然而“依照本法”的字样纯属多余,徒增争议,应予以删除。
综上所述,除了国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体外,其他法人和组织(包括但不限于有限责任公司和股份有限公司)均可以成为普通合伙人。
二、公司作为普通合伙人的优势与劣势
(一)公司作为普通合伙人的优势
公司制度之所以创立,在于将投资者的法律风险置于可以控制的范围,即股东以其认缴的出资额或者股份为限对公司承担责任;作为对价,公司必须遵循严格的法律约束,包括但不限于建立符合法律要求的公司组织机构、注册资本制度等。与之对应的是,因合伙企业的投资者需要对合伙企业的债务承担无限连带责任,故法律大大降低了对合伙企业的约束,无需严格的组织机构和注册资本制度等。
但是,当法律允许公司投资合伙企业成为普通合伙人之后,普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任的效果将大打折扣,公司无疑在合伙企业与投资者之间架起了一道防火墙,公司的投资者无需对合伙企业的债务承担连带责任,公司的投资者的法律风险将大大降低。
(二)公司作为普通合伙人的劣势
1、双重风险
公司投资合伙企业成为普通合伙人,必然要对合伙企业的债务承担无限连带责任。这就意味着,公司成为普通合伙人后, 除自身的经营风险之外,还将承受合伙企业的经营风险。当合伙企业经营不善、财产不足以清偿债务时,公司必须对合伙企业的债务承担无限连带责任,而合伙人之间的连带责任往往会使公司成为合伙企业债权人追索债务的首选目标,公司可能会因此承担难以意料的重大债务甚至有破产之虞,这对公司及其股东来说往往难以预测及控制。
2、双重纳税
根据我国《企业所得税法》及其实施条例规定,居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。而《企业所得税法》第一条规定个人独资企业、合伙企业不适用本法,故上述居民企业不包括合伙企业。因此,公司直接投资于合伙企业取得的股息、红利等权益性投资收益不属于《企业所得税法》所规定的免税范围。根据《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税〔2008〕159号)规定,合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的,缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的,缴纳企业所得税。因此,公司直接投资于合伙企业取得的股息、红利等权益性投资收益,应并入企业所得缴纳企业所得税。
同时,根据《个人所得税法》的规定,个人投资者从公司取得的股息、红利所得,按20%的税率缴纳个人所得税。
综上,个人投资者通过公司投资合伙企业,会面临双重纳税。
三、公司投资合伙企业成为普通合伙人的风险防范
如前所述,公司投资合伙企业,尤其是成为普通合伙人,除自身的经营风险之外,还将承受合伙企业的经营风险,可能会对公司及股东利益产生重大影响,属于公司经营的重大事项,必须通过公司章程对公司投资合伙企业的行为予以规范。
(一)对公司投资合伙企业作出特别规定。
通过公司章程特别规定,公司对外投资合伙企业,尤其是成为普通合伙人,必须召开股东会或者股东大会会议,并经代表三分之二以上表决权的股东通过。
(二)对公司向合伙企业委派代表的选任与职权作出特别规定。
与自然人合伙人不同,公司作为法人,自身无法直接行使合伙人的权利与义务,必须向合伙企业委派代表。为了保证委派的代表正当行使权力,最大程度地保护公司及股东的利益,应通过公司章程特别规定,公司向合伙企业委派代表的选举与更换及其职权,必须召开股东会或者股东大会会议,并经代表三分之二以上表决权的股东通过。
(三)建立表决权回避制度。
通过公司章程特别规定,与表决事项具有利害关系的股东不得参加该事项的表决。
(四)建立股东异议回购制度。
公司法第一百四十三条明确规定股份有限公司的四种情形,除此之外,股份公司有限公司不得收购本公司的股份。但是,公司法第七十五条并未明确除了该条规定的三种情形外,有限责任公司不得收购本公司的股权,一般认为,可以通过公司章程规定有限责任公司收购本公司股权的其他情形。因此,对于有限责任公司而言,建议通过公司章程规定,股东会通过公司对外投资合伙企业的决议,对该事项投反对票的股东有权请求公司按照合理价格收购其股权,合理价格一般为该股东的出资比例对应的公司净资产。

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