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常州市人民政府关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 15:33:04  浏览:8705   来源:法律资料网
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常州市人民政府关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知

江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发〔2005〕222号



关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知



各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:

现将《常州市市区物业管理实施办法》颁发给你们,请遵照执行。



二○○五年十二月七日


常州市市区物业管理实施办法



第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护当事人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于市区范围内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

新建住宅小区应当实行物业管理,凡未落实前期物业管理的新建住宅区不得投入使用。

配套设施不全的原有住宅小区按照“市组织整治、区落实管理”的原则,实施综合整治,创造条件逐步实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,应结合各自不同特点推行物业管理。

第五条 市房产行政主管部门(以下简称市房管部门)是全市物业管理行政主管部门,负责制订物业管理规章制度,实施对物业管理企业资质的管理,对全市物业管理活动进行指导与监管,配合市物价部门对物业服务收费实施监督,处理重大的物业管理纠纷与投诉,依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。

市物业管理中心接受市房管部门的委托,负责管理市区物业专项维修资金,监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动,负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作,指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。

各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动,协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉,会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。

各区房产行政主管部门(以下简称区房管部门)是辖区内物业管理的行政主管部门,负责对辖区内的物业管理活动进行指导与监督。具体负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作,会同街道办事处(镇人民政府)筹建业主大会和业主委员会,指导与监督业主委员会的日常工作,撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定,受理物业管理活动中的投诉,协助市房管部门管理物业管理企业资质。

街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督本区域内的物业管理活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责,协同做好物业管理工作。

第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。



第二章 业主自治管理

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的使用执行情况;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主应当履行下列义务:

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;

(六)按照有关规定交纳专项维修资金;

(七)配合物业管理企业的管理与服务活动;

(八)法律、法规规定的其他义务。

第九条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的,物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

物业管理区域内业主户数超过100户的,可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议(以下统称为业主大会)。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十一条 一个物业管理区域内入住率达50%以上的,或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的,应当依照本办法规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

物业所在地的区房管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)指导业主召开首次业主大会。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分,由市房管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

第十二条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算,具体计算规则由市房管部门制定。

第十三条 业主大会履行下列职责:

(一)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况,按有关规定决定专项维修资金的续筹方案;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)决定有关业主共同利益的重大事情;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内,应当组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由物业所在地的区房管部门责令其限期召开。

第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。

第十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

(六)根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼;

(七)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十九条 业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案,由区房管部门出具业主委员会备案证明。

第二十条 业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的区房管部门应当督促、指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

第二十一条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地的区房管部门,应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

第二十四条 在物业管理区域内,业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

(一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督与配合物业管理企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

(二)物业管理企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。

(三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中,或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主质询。



第三章 物业管理企业

第二十六条 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏,从事物业管理服务活动的企业。

第二十七条 物业管理企业实行资质管理制度。

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第二十八条 从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利:

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;

(三)选聘专业公司承担专项经营业务;

(四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;

(五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;

(六)法律、法规规定的其他权利。

第三十条 物业管理企业应履行下列义务:

(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

(二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况,接受质询和审计;

(五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告有关行政管理部门和业主委员会;

(六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

(七)协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公共秩序;

(八)法律、法规规定的其他义务。



第四章 前期物业管理

第三十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三十二条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目,应当实行公开招投标;3万平方米以上、5万平方米以下(含5万)项目,可以采用邀请招标的方式;3万平方米以下(含3万)或投标人少于3个的项目,在市房管部门的监督下,经物业所在地的区房管部门批准,可以采用协议招标的方式。

第三十三条 建设单位应当在市房管部门的监督下,按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

(一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

(三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成;

建设单位应当自确定中标之日起30日内,与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同,并报市房管部门备案。

签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自然终止。

第三十四条 前期物业管理的主要内容是:

(一)建立与业主、物业使用人的联络关系;

(二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理公约建议书;

(三)建立服务系统和服务网络;

(四)办理移交承接验收事宜;

(五)在业主大会选聘物业管理企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容,给予物业管理企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十五条 建设单位应当制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。

第三十八条 物业管理企业承接物业时,应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。

第三十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业管理企业。物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的,仍由建设单位承担保修责任。



第五章 物业管理服务与收费

第四十一条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其中分期建设的物业,只能委托同一物业管理企业管理。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业管理企业承担。

第四十二条 物业交付使用后,业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,参照建设部统一印制的示范文本,订立物业服务合同,并在该区域内公示。

物业服务合同的主要内容包括:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)专项维修资金使用方面的约定;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

第四十三条 物业服务事项主要内容包括:

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)物业装饰装修和垃圾清运管理服务;

(五)应业主要求进行的室内特约服务;

(六)物业档案资料的管理。

第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。

原有住宅小区经综合整治实行物业管理的,可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同,明确相应的服务事项。

第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前90天,以书面形式告知业主委员会,业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业管理企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内,与原物业管理企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业管理企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业管理企业,原物业管理企业在合同期满后7日内,与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续,移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按上款规定办理移交手续。

物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价:

(一)普通住宅公共服务收费实行政府指导价,由市物价部门会同市房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准,并定期公布。

确定政府指导价,应依法举行价格听证会,听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格,应报市物价部门备案,作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准,由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

(二)非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项,按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因,未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十八条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

第四十九条 市物价部门应当会同市房管部门,加强对物业服务收费的监督。

第五十条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。

第五十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业管理企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业管理企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当及时劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业组建保安队伍的,应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

五十四条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。

物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定,有关业主应当承担连带责任。



第六章 物业的使用和维护

第五十五条 新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施,属于非营业性公建配套设施,除社会公益性配套设施以外,产权属全体业主所有,由市房管部门代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施,属于营业性公建配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

新建住宅小区的车库(含机动车和非机动车)属住宅小区规划停车位控制指标以内的,按非营业性公建配套设施认定,列入住宅小区商品房建设成本,不得对外销售,交付使用后,由业主委员会委托物业管理企业统一管理。

业主依法确需改变公建配套设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公建配套设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十六条 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容,应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时,应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时,应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中,应将公建配套设施实施计划在销售场所公示,并告知购房人;办理权属初始登记时,应按公建配套设施的性质进行区分登记。

原有住宅小区经综合整治实施物业管理的,应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购;根据规划和小区服务与管理的需要,补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记,并办理移交使用手续,用于物业管理。

第五十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十八条 供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位,按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的,原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的,应当与物业管理企业签订委托合同,并支付维修、养护费。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当事前通知业主委员会和物业管理企业,并及时恢复原状。造成损失的,应当予以赔偿。

第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构;

(二)擅自改变房屋用途;

(三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;

(四)私搭乱建;

(五)侵占绿地、毁坏绿化;

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;

(八)未经批准摆设摊点;

(九)无序停放车辆;

(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(十三)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第六十条 业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的,应当向房屋安全管理部门办理相关手续。

物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的,应当及时劝阻,并及时向市房屋安全管理部门报告。

第六十一条 物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分,由业主自行维修;

(二)房屋的共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造,不得挪作他用。

第六十四条 利用业主共有的公建配套设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入专项维修资金,但合同另有约定的除外。



第七章 罚 则

第六十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定,由市房管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定,由市房管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十七条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定,由市房管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由市房管部门责令其停止活动,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并吊销资质证书。

第六十九条 未按照规定交纳专项维修资金的,根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定,由市房管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由市房管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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文化部关于印发《第九届中国艺术节总体方案》的通知

文化部


文化部关于印发《第九届中国艺术节总体方案》的通知


各省、自治区、直辖市文化厅(局),新疆生产建设兵团文化局,文化部各直属艺术表演团体:

  第九届中国艺术节将于2010年5月在广东省广州市举办。经文化部和广州市人民政府共同研究,制订出《第九届中国艺术节总体方案》。现印发给你们,请遵照执行。

  特此通知。


二○○九年十一月二日


文件下载: 第九届中国艺术节总体方案.doc

第九届中国艺术节总体方案


经国务院批准,第九届中国艺术节(以下简称“九艺节”)由中华人民共和国文化部、广东省人民政府主办,广州市人民政府承办。根据中国艺术节的举办要求,结合广东、广州的实际,制定总体方案如下:
一、指导思想、主题和宗旨
(一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出的“要坚持社会主义先进文化前进方向,兴起社会主义文化建设新高潮,激发全民族文化创造活力,提高国家文化软实力,使人民基本文化权益得到更好保障,使社会文化生活更加丰富多彩,使人民精神风貌更加昂扬向上”的总体要求,站在新的历史起点上努力开创文艺工作新局面,建设社会主义核心价值体系,弘扬民族文化,振奋民族精神,促进文化交流,推进文化创新,推动社会主义文化大发展大繁荣,全面提升国家文化软实力。
(二)主题。展示艺术成果,发展先进文化,引领文明风尚,建设和谐文化。

二、办节原则及要求
(一)办节原则。政府主导、市场运作、服务群众、突出特色。
(二)办节要求。
1.展示文化繁荣发展成就。充分展示改革开放30多年以来文化建设取得的巨大成就,展示在中国特色社会主义伟大旗帜下国家文化生产力进一步解放和发展、文化软实力进一步提升、社会主义文化不断发展繁荣的可喜局面。
2.推动人民群众广泛参与。中国艺术节是人民的节日,必须加大宣传力度,扩大“九艺节”的影响,营造人民节日的热烈气氛,吸引广大人民群众的热情参与,把“九艺节”办成人民满意的艺术盛会。
3.突出中华民族文化特色。突出全国各地、各民族各具特色的地域文化和艺术精品,展示中华民族文化的鲜明特色和时代风采,展现承办城市的岭南文化风情和广东“首善之区”的文化魅力。
4.展示文艺院团繁荣发展、文化机制创新和体制改革等成果。通过提供文艺产品交易平台,国有、民营企事业文艺院团观摩、交流等办法,推动文化事业的大发展大繁荣。
5.促进文化艺术内外交流。利用改革开放前沿优势,邀请世界著名的剧(节)目在“九艺节”上预热交流展示,以创新的思维开辟文化交流的新途径,开创新局面,扩大“九艺节”的辐射和国际影响。
三、时间、地点与规模
(一)举办时间。2010年5月10日至5月25日,共16天。
(二)举办地点。以广东省广州市为主会场,深圳市、佛山市、东莞市、中山市等城市为分会场。
(三)办节规模。“九艺节”邀请宾客预计15000人左右。其中国内专业艺术表演团体演职人员8000人;国内群众文化专场演出演职人员2500人;港澳台及国外参演团体演职人员、嘉宾约1000人;国外友好城市、姊妹城市嘉宾600人;新闻记者约300人;专家、评委及其他人员约2600人。
此外,各省、市、自治区、部队观摩人员预计约10000人,参加经贸活动人员约10000人。
四、活动内容
(一)专业艺术活动。开展第十三届“文华奖”评选活动,艺术门类主要包括戏曲、话剧、儿童剧、歌剧、舞剧、音乐剧、主题歌舞晚会、曲艺、杂技、木偶、皮影等。共从全国精选50台左右的剧(节)目参加评奖演出;同时挑选10台左右的优秀剧(节)目参加“九艺节”祝贺演出;邀请国外经典剧(节)目在“九艺节”开幕之前及期间预热演出、交流展示。
在“九艺节”期间还将策划举办“中国优秀舞台艺术演出交易会”,邀请国内外知名演出中介前来观摩、洽谈,广泛推介,推动中华文化“走出去”工程。
(二)群众文化活动。“九艺节”期间将举办各类具有一定规模的群众广场文化活动;开展全国第十五届“群星奖”评选活动,举办10台左右“群星奖”获奖节目演出。
(三)各类展览及相关文化活动。计划举办第五届全国画院优秀作品展;举办各类岭南美术作品展、少儿美术作品展、工艺美术展、图书和音像展销活动、电影展映周、精品文物展、系列专题论坛等多种形式的配套活动。
(四)面向全国征集“九艺节”吉祥物、宣传画、票券、宣传用语等。
(五)开幕式、闭幕式。开、闭幕式的总体要求是努力办成“主题鲜明、样式独特”的艺术盛会。拟邀请中央领导同志出席开、闭幕式,在闭幕式上举行中国艺术节节旗交接仪式,对开、闭幕式均进行电视实况转播。
五、奖项设置
(一)第十三届“文华大奖”、“文华新剧目奖”、“文华单项奖”等各类奖项;
(二)第十五届“群星大奖”及“群星奖”专项奖。
六、场馆安排
根据“九艺节”专业艺术演出、群众文化活动、展览等需要,坚持节约的原则,充分发挥广州地区现有场馆设施的作用,并使用周边城市一定数量的场馆。
七、资金筹措
根据“九艺节”场馆建设、剧目生产、前期筹办工作要求,并参照第七、八届中国艺术节办节经验,建立财政拨款、社会赞助及经营收入相结合的多元化筹资机制。主要筹资渠道包括:
(一)广州市财政拨款、国家专项经费和体育彩票返还支持;
(二)广告经营收入;
(三)社会捐助;
(四)演出、展览门票收入;
(五)文化产品展销及纪念品、吉祥物等销售收入等。
  八、宣传工作
(一)“九艺节”前期宣传工作由文化部办公厅统筹协调,并与广州市委宣传部不同侧重地牵头组织,由“九艺节”广州筹委会宣传工作部具体承办。
  (二)“九艺节”组委会办公室对新闻宣传工作进行总体把握和宏观协调。经组委会授权,负责重大稿件的组稿、发稿工作,协调中央、省、市新闻单位的工作。
  (三)建立“九艺节”官方网站,扩大“九艺节”的宣传领域。
(四)协调各新闻媒体做好“九艺节”筹备情况的宣传报道工作,有计划、有步骤地形成阶段性宣传攻势。
九、组织机构
(一)成立“九艺节”组织委员会,组委会名单由广东省、广州市首先提出广东、广州方面的组委会组成人员建议名单,文化部研究审定后提出对应的组成人员名单,国家领导人出席“九艺节”重要活动由文化部出面邀请。
(二)“九艺节”组委会下设组委会办公室、宣传工作部、剧目演出部(含票务中心)、文华奖评奖工作部、大型活动部、展览展示部、群文活动部、外事联络部、监察安全部,同时,由广州方面人员组成财务部、场馆建设部、接待部、社会筹资部、志愿者服务部等。
(三)“九艺节”组委会组建以前,广州成立“九艺节”广州筹备工作委员会,下设办公室及有关工作机构,办公室设在广州市文化局,负责“九艺节”日常筹备工作,并做好部省(市)联席会议、组委会会议等有关准备工作,研究解决筹备工作中的重大问题。
(四)广州市各有关职能部门按《广州市筹办第九届中国艺术节总体方案》的要求,做好相关筹备工作。
(五)组委会于2010年4月正式成立办公。


  民事诉讼法作为我国的基本法律,在银行的各项业务开展过程中使用频繁、影响深远。现行有效的民事诉讼法是1991年七届全国人大四次会议通过的。2007年十届全国人大常委会第三十次会议曾对民事诉讼法审判监督程序和执行程序的部分规定作了修改。从总体上看,民事诉讼法在维护金融秩序、保护银行业及消费者的合法权益起到了重要的作用。但是,最近一段时期,中国社会在快速转型,社会民事纠纷在高速凸显,新的民事纠纷不断涌现。为此全国人民代表大会及时根据各方面的建议和意见于2012年8月31日修订完善了民事诉讼法,民事诉讼法的修订点多面广,修订多达60多处,内容丰富,必将对银行业今后工作的开展产生重大影响,下面就修订情况对银行业的影响分析如下:
一、完善了物权法的实体权利和程序法的衔接
针对金融机构抵押债权中抵押物抵贷诉讼过程漫长、抵押债权实现难的现状,2008年物权法第一百九十五条第2款规定“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。物权法改变了担保法规定的“协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的繁琐债权实现过程。但物权法作为实体法仅规定了债权人实现债权的实体权利,但从程序上民事诉讼法在程序上无法支持。本次民事诉讼法的修订,在第一百七十七条、第一百九十六条、一百九十七条进行了明确规定:申请实现担保物权,由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律,向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。人民法院受理申请后,经审查,符合法律规定的,裁定拍卖、变卖担保财产,当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行;不符合法律规定的,裁定驳回申请,当事人可以向人民法院提起诉讼。而且除非是重大、疑难的案件,一般由审判员一人独任审理,实行一审终审。这样,银行今后处理抵押物时可以采用特别程序,极大缩短诉讼进程,加速了抵押权的实现,提高了金融债券的处置效率,保护了金融债权案件的程序正义。
二、完善了保全和先于执行制度
新民事诉讼法改变了原来财产保全制度,在原来财产保全、证据保全基础上增加了行为保全,内容为:“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据对方当事人的申请,可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施”;完善了证据保全的种类,增加了诉前证据保全制度,第八十一条增加了“因情况紧急,在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,利害关系人可以在提起诉讼或者申请仲裁前向证据所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请保全证据”。
新民事诉讼法增加诉前证据保全,有利于提前固化证据,保证纠纷的公正公平审理。及时采取行为保全,可以避免损失的发生或扩大,减少金融财产的损失。
   三、强化了执行程序保障
执行是审判的生命力,然而判决裁定的“执行难”,让银行经常赢官司,丢了信贷资产。这就是一直困扰法院和银行执行难,新民事诉讼法对执行难采取了以下措施:
  1.强化执行措施。针对一些被执行人隐匿、转移财产的情况,新民事诉讼法二百四十条规定:执行员接到申请执行书或者移交执行书,应当向被执行人发出执行通知,并可以立即采取强制执行措施。
2.制裁通过假诉讼、调解等逃避执行行为。针对一些被执行人通过另启诉讼等方式逃避执行的情况,新民事诉讼法规定:被执行人与他人恶意串通,通过诉讼、仲裁调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
3.加大对拒不执行的惩处力度。针对被执行人隐藏、转移已经查封、扣押的财产,拒不履行生效判决、裁定等行为,新民事诉讼法一百一十五条将对个人的罚款金额从一万元以下提高到十万元以下;对单位的罚款金额从一万元以上三十万元以下提高到五万元以上一百万元以下,进一步强化了对妨碍民事诉讼的强制措施。
四、改变了督促程序中支付令形同虚设的局面,强化督促程序的法律保障
新民事诉讼法第二百一十七条规定:人民法院收到债务人提出的书面异议后,经审查,异议成立的,应当裁定终结督促程序,支付令自行失效。支付令失效的,转入诉讼程序,但申请支付令的一方当事人不同意提起诉讼的除外。
新民事诉讼法对支付令制度的修改后,既发挥了支付令的灵活快捷成本低的督促作用,又强化支付令的法律保障效力,必将会引燃支付令新生命力,也必将为今后银行督促违约客户履行义务量身定做了快捷督促方式,避免事大事小事一律走诉讼程序的漫长道路。
五、增加公益诉讼制度,强化金融服务
  新民事诉讼法第五十五条规定:“对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为,法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼”。可以预见,一直要求呼声很高的公益诉讼实施后,银行业务创新、业务收费、信息披露等问题的公益诉讼将会有所增加,许多热心维权的人士一定会就许多民众反映强烈的问题和银行对簿公堂,来维护金融消费者的权益。这种形势下,银行业必须自我加压,,规范经营范围,提升服务质量。
六、增加了送达方式,缩短了域外邮寄送达和公告送达的视为送达的时间
新民事诉讼法第八十六条第八十七条增加了以下送达方式:也可以把诉讼文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达;“经受送达人同意,人民法院可以采用传真、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达诉讼文书,但判决书、裁定书、调解书除外,采用前款方式送达的,以传真、电子邮件等到达受送达人特定系统的日期为送达日期”; 新民事诉讼法将邮寄送达和公告送达的视为送达时间由六个月缩短为三个月。
迟到的正义即为不正义,无法送达和长时间的送达,浪费了巨大的人力物力和有限的司法资源,本次新民事诉讼法对送达制度的修订,极大的改变了“送达难”的尴尬局面,今后金融案件的送达有了更多的送达选择方式,缩短了送达时间,解决了了当事人拒不签收的难题,创新了送达方式,提高了司法效率。
  七.完善裁判文书公开制度
裁判文书公开,是审判公开制度的重要内容,对提高审判质量、释法服判具有重要作用。新民事诉讼法第一百五十六条规定“公众可以查阅发生法律效力的判决书、裁定书,但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外”。同时,一百五十二条进一步明确规定判决书、裁定书都应当写明判决、裁定结果以及作出判决、裁定的理由。金融机构在审查客户时可以方便的查询客户的涉诉审理结果,审查其信用情况,对于“老赖”等将其列入客户黑名单,预防“老赖”客户骗取银行信用。
  八、进一步完善了简易程序
  新民事诉讼法中对于事实清楚、争议不大的简单民事案件规定适用简易程序。简易程序的完善,对于提高审判效率,降低当事人诉讼成本,合理利用司法资源,具有重要作用。针对实践中存在的问题,新民事诉讼法进行了如下补充修改:
1.设立小额诉讼制度。为及时解决面广量大的民事纠纷,新民事诉讼法借鉴国外好的做法,在就适用简易程序的部分案件设立了小额诉讼制度,第一百六十二条规定:“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的,实行一审终审。
 2.扩大简易程序适用范围。根据当事人有权处分民事权利和诉讼权利的原则,增加规定了对简单民事案件以外的其他民事案件,当事人双方也可以约定适用简易程序。
3.进一步简化审理程序。新民事诉讼法明确规定:基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件,可以用简便方式传唤当事人、送达文书、审理案件。
新民事诉讼法对简易程序的修订,对于解决今后银行的小微贷款及小额柜面业务产生的纠纷开辟绿色快速通道,避免久诉不决,实行一审终审,将会更提高诉讼效率,避免“小纠纷大诉讼”的实质不正义。
九、明确了调解协议确认的特别程序
新民事诉讼法增加了先行调解的规定,一百二十二条规定“当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外”;第十五章特别程序内增加一百九十四条、一百九十五条作为确认调解协议案件的独立的第六节,内容为“申请司法确认调解协议,由双方当事人依照人民调解法等法律,自调解协议生效之日起三十日内,共同向调解组织所在地基层人民法院提出;人民法院受理申请后,经审查,符合法律规定的,裁定调解协议有效,一方当事人拒绝履行或者未全部履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行;不符合法律规定的,裁定驳回申请,当事人可以通过调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议,也可以向人民法院提起诉讼”。
新民事诉讼法增加的先行调解和调解协议的确认的规定,必将充分发挥调解作用,尽量将矛盾纠纷解决在基层、解决在当地。对双方意思表示真实的调解书进行法律确认,产生纠纷时能及时化解矛盾纠纷,促进社会和谐稳定,具有重要作用。
十、强化了检察监督功能   
强化检察机关的监督。新民事诉讼法在原民事诉讼法审判监督的基础上对民事诉讼全方位的监督,增加了损害国家利益、社会利益的调解书的监督和对执行的监督;各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为,有权向同级人民法院提出检察建议。检察机关对民事诉讼实行法律监督,对于保证依法行使审判权,正确实施法律,促进司法公正,维护社会公共利益,具有重要作用。
总之,新民事诉讼法对民事诉讼制度的大量修改,涉及民事诉讼的调解、立案、证据财产行为的保全、特别程序、再审、送达、执行等各个环节,加大今后银行业金融资产的保护力度,大大提高了金融纠纷的解决效率,必将进一步实现银行的程序正义和实体正义,为银行业的和谐快速发展提供强大的法律支持。


(作者:刘敬利,临商银行法律合规部,金融律师,Emai:13518691771@139.com)

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